قرارداد اجاره در سال ۱۴۰۵؛ مهمترین نکاتی که موجر و مستأجر باید بدانند
قرارداد اجاره یکی از رایجترین قراردادهای مربوط به املاک است؛ اما بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر نه در زمان امضای قرارداد، بلکه هنگام پرداخت اجارهبها، تمدید قرارداد، استرداد ودیعه، تعمیرات یا تخلیه ملک ایجاد میشوند.
در این مطلب، مهمترین نکاتی را که موجر و مستأجر در سال ۱۴۰۵ باید هنگام تنظیم یا تمدید قرارداد اجاره مورد توجه قرار دهند، بررسی میکنیم.
فهرست مطالب
- قرارداد اجاره چه چیزی را ایجاد میکند؟
- مدت اجاره باید چگونه تعیین شود؟
- مبلغ اجاره و ودیعه
- ثبت قرارداد اجاره
- نحوه پرداخت اجارهبها
- ودیعه و نحوه استرداد آن
- مسئولیت تعمیرات
- نحوه استفاده مستأجر از ملک
- اجاره دادن ملک به شخص دیگر
- سقف افزایش اجارهبها و تمدید قرارداد در سال ۱۴۰۵
- پایان مدت اجاره و تخلیه ملک
- یک قرارداد اجاره مناسب چه ویژگیهایی دارد؟
قرارداد اجاره چه چیزی را ایجاد میکند؟
مطابق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره میشود.به زبان ساده، در قرارداد اجاره مالکیت خودِ ملک به مستأجر منتقل نمیشود؛ بلکه مستأجر برای مدت مشخصی حق استفاده از منافع ملک را به دست میآورد.به همین دلیل، مشخص بودن موضوع اجاره، مدت قرارداد و شرایط استفاده از ملک اهمیت زیادی دارد.
مدت اجاره باید چگونه تعیین شود؟
یکی از مهمترین ارکان قرارداد اجاره، تعیین مدت است. مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدنی، در اجاره اشیا باید مدت اجاره معین باشد؛ در غیر این صورت، اجاره باطل است. بنابراین، بهتر است تاریخ دقیق شروع و پایان قرارداد در متن قرارداد درج شود و از عباراتی که موجب ابهام در مدت اجاره میشوند، پرهیز شود. برای مثال، به جای عباراتی مانند «یک سال از زمان تحویل ملک»، بهتر است تاریخ دقیق آغاز و پایان قرارداد مشخص شود.
مبلغ اجاره و ودیعه را دقیق و شفاف بنویسید
مبلغ ودیعه یا قرضالحسنه و اجارهبها باید بهصورت روشن در قرارداد درج شود.
همچنین بهتر است مشخص شود:
مبلغ دقیق ودیعه چقدر است؛
اجارهبهای ماهانه چه میزان است؛
اجارهبها در چه تاریخی باید پرداخت شود؛
پرداخت از چه طریق انجام میشود؛
اطلاعات حساب یا ابزار پرداخت مورد توافق چیست.
شفاف بودن این موارد، در صورت بروز اختلاف، اثبات تعهدات طرفین را آسانتر میکند.
ثبت قرارداد اجاره را جدی بگیرید
ثبت قرارداد اجاره و رعایت الزامات قانونی مربوط به ثبت آن، یکی از موضوعات مهم روابط موجر و مستأجر در سالهای اخیر است. مطابق مقررات مربوط به ثبت قراردادهای اجاره، اطلاعات قرارداد باید در سامانههای مقرر قانونی ثبت شود و فرایند اخذ شناسه یا کد رهگیری مطابق مقررات انجام گیرد. بنابراین، صرف توافق شفاهی یا تنظیم یک نوشته بدون توجه به الزامات قانونی ثبت قرارداد، انتخاب مناسبی برای طرفین نیست. ثبت صحیح اطلاعات قرارداد همچنین میتواند در اختلافات بعدی، از جمله دعاوی مرتبط با تخلیه و مطالبات ناشی از رابطه استیجاری، اهمیت داشته باشد.
نحوه پرداخت اجارهبها را دقیق مشخص کنید
مطابق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر باید اجارهبها را در مواعدی که در قرارداد تعیین شده است، پرداخت کند. بنابراین در قرارداد بهتر است تاریخ سررسید هر قسط اجارهبها مشخص باشد. همچنین توصیه میشود مستأجر مستندات پرداخت اجارهبها را تا پایان رابطه استیجاری نگهداری کند. رسید بانکی، فیش واریز یا سایر مدارک پرداخت میتوانند در صورت ایجاد اختلاف، اهمیت زیادی داشته باشند.
تکلیف ودیعه را از ابتدا روشن کنید
اگر موجر مبلغی تحت عنوان ودیعه، قرضالحسنه یا تضمین از مستأجر دریافت میکند، مبلغ دقیق آن و نحوه استرداد آن بهتر است در قرارداد بهصراحت مشخص شود. مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، در موارد مشمول این قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر با استرداد وجه یا سند دریافتشده از مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا مرتبط است. همچنین اگر موجر مدعی خسارت یا بدهی از سوی مستأجر باشد و بخواهد آن را از محل مبلغ ودیعه پیگیری کند، رعایت تشریفات قانونی اهمیت دارد. به همین دلیل، عباراتی مانند «ودیعه پس از بررسی ملک پرداخت میشود» بدون تعیین دقیق سازوکار، میتواند زمینه اختلاف ایجاد کند.
مسئولیت تعمیرات ملک با چه کسی است؟
یکی از رایجترین اختلافات میان موجر و مستأجر، مربوط به تعمیرات ملک است. مطابق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع از عین مستأجره لازم است، اصولاً بر عهده مالک است؛ مگر اینکه در قرارداد شرط خلاف شده باشد یا عرف محل برخلاف آن باشد. بنابراین بهتر است در قرارداد، مسئولیت تعمیرات تا حد امکان روشن شود.
برای مثال میتوان درباره موارد زیر توافق دقیقتری داشت:
تعمیرات اساسی؛
تعمیرات جزئی؛
لوازم مصرفی؛
تأسیسات ملک؛
خرابی ناشی از استفاده نادرست؛
خسارات ناشی از تقصیر هر یک از طرفین.
هرچه این موارد دقیقتر نوشته شوند، احتمال اختلاف در آینده کمتر خواهد بود.
مستأجر باید از ملک در حدود قرارداد استفاده کند
مطابق ماده ۴۹۰ قانون مدنی، مستأجر باید از عین مستأجره بهنحو متعارف استفاده کند و از تعدی و تفریط خودداری کند. همچنین استفاده از ملک باید مطابق مصرفی باشد که در قرارداد تعیین شده یا از اوضاع و احوال قابل استنباط است. بنابراین نوع استفاده از ملک نیز بهتر است در قرارداد بهطور روشن مشخص شود. برای مثال، اگر ملک برای سکونت اجاره داده شده است، بهتر است کاربری مورد توافق در قرارداد بهصراحت درج شود.
آیا مستأجر میتواند ملک را به شخص دیگری اجاره دهد؟
مطابق ماده ۴۷۴ قانون مدنی، مستأجر اصولاً میتواند عین مستأجره را به دیگری اجاره دهد؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد. بنابراین اگر موجر نمیخواهد مستأجر حق انتقال منافع یا اجاره دادن ملک به شخص دیگری را داشته باشد، بهتر است این موضوع بهصورت روشن در قرارداد درج شود. این موضوع بهویژه در قراردادهای مربوط به املاک تجاری یا املاکی که ارزش و شرایط خاصی دارند، اهمیت بیشتری پیدا میکند.
سقف افزایش اجارهبها و تمدید قرارداد در سال ۱۴۰۵
سال ۱۴۰۵ از این جهت برای روابط موجر و مستأجر اهمیت ویژهای دارد که مصوبهای درباره تمدید برخی قراردادهای اجاره املاک مسکونی و تعیین سقف افزایش اجارهبها ابلاغ شده است. بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره املاک مسکونی که مدت اعتبار آنها از تاریخ ابلاغ مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۵ منقضی میشود، در صورت درخواست مستأجر و با رعایت شرایط مقرر، برای یک سال از تاریخ انقضای قرارداد تمدید میشوند. بنابراین، عدد ۲۵ درصد را نباید به این معنا دانست که در تمام قراردادهای جدید اجاره، مبلغ اجاره الزاماً نمیتواند بیش از ۲۵ درصد افزایش پیدا کند. این حکم ناظر به قراردادهای مشمول مصوبه و شرایط مقرر برای تمدید آنهاست.
آیا این حکم بدون استثناست؟
خیر. در مصوبه، مواردی برای خروج از حکم تمدید پیشبینی شده است؛ از جمله موارد مربوط به فروش قطعی ملک، نیاز شخصی مالک در شرایط مقرر، تخریب و احداث ساختمان جدید یا تعمیرات اساسی با اخذ مجوزهای مربوط و برخی موارد مربوط به عدم ایفای تعهدات مستأجر. بنابراین، پیش از اقدام برای تخلیه یا تمدید قرارداد، باید وضعیت دقیق قرارداد و شرایط ملک بررسی شود.
بعد از پایان مدت اجاره چه اتفاقی میافتد؟
مطابق ماده ۴۹۴ قانون مدنی، عقد اجاره با انقضای مدت برطرف میشود. اگر مستأجر پس از پایان مدت، بدون اذن مالک همچنان ملک را در تصرف داشته باشد، حسب شرایط قانونی ممکن است موجر مستحق اجرتالمثل ایام تصرف باشد. با این حال، در سال ۱۴۰۵ باید مقررات و مصوبه مربوط به تمدید قراردادهای اجاره مسکونی نیز در نظر گرفته شود؛ بنابراین صرف پایان یافتن مدت قرارداد، در همه موارد به معنای امکان فوری تخلیه نیست. به همین دلیل، پیش از اقدام قانونی برای تخلیه، باید نوع قرارداد، تاریخ انقضا، وضعیت پرداخت اجارهبها و شمول یا عدم شمول قرارداد نسبت به مقررات جاری بررسی شود.
یک قرارداد اجاره مناسب فقط یک فرم آماده نیست
قرارداد اجاره باید متناسب با شرایط واقعی ملک و توافق طرفین تنظیم شود.
مواردی مانند:
مشخصات دقیق طرفین؛
مشخصات دقیق ملک؛
مدت اجاره؛
مبلغ ودیعه؛
مبلغ اجارهبها؛
نحوه و زمان پرداخت؛
شرایط تمدید؛
مسئولیت تعمیرات؛
قبوض و شارژ؛
امکان یا ممنوعیت انتقال به غیر؛
تضمینها؛
وجه التزام؛
شرایط فسخ؛
نحوه تحویل ملک؛
و وضعیت حقوقی خاص ملک
میتوانند در اختلافات آینده مؤثر باشند. به همین دلیل، استفاده از یک قرارداد واحد و کپیشده برای همه املاک، بدون توجه به شرایط هر ملک و توافق طرفین، میتواند ریسک حقوقی ایجاد کند.
جمعبندی
پیش از امضای قرارداد اجاره، فقط به مبلغ اجاره و ودیعه توجه نکنید.
حداقل این موارد را بررسی کنید:
مشخصات دقیق موجر و مستأجر؛
مشخصات دقیق ملک؛
مدت دقیق اجاره؛
مبلغ ودیعه و اجارهبها؛
نحوه و زمان پرداخت؛
الزامات قانونی ثبت قرارداد؛
مسئولیت تعمیرات و هزینهها؛
نحوه استفاده از ملک؛
امکان یا ممنوعیت انتقال به غیر؛
شرایط تمدید و تخلیه؛
ضمانت اجرای تعهدات؛
وضعیت حقوقی خاص ملک، در صورت وجود.
در قراردادهای اجاره، جزئیاتی که هنگام امضا نادیده گرفته میشوند، ممکن است بعداً به موضوع یک اختلاف حقوقی تبدیل شوند.
نیاز به بررسی قرارداد اجاره دارید؟
اگر در تنظیم یا بررسی قرارداد اجاره، تمدید قرارداد، تخلیه ملک، استرداد ودیعه یا اختلاف میان موجر و مستأجر با مسئلهای مواجه هستید، بررسی دقیق قرارداد و شرایط پرونده پیش از اقدام قانونی میتواند از بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری کند. برای دریافت مشاوره حقوقی، درخواست مشاوره خود را ثبت کنید.
منابع قانونی
قانون مدنی، مواد ۴۶۶، ۴۶۸، ۴۷۴، ۴۸۶، ۴۹۰ و ۴۹۴.
قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و مقررات اصلاحی مرتبط.
قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب ۱۴۰۳.
مصوبه سال ۱۴۰۵ درباره تمدید قراردادهای اجاره املاک مسکونی و سقف افزایش اجارهبها.