قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سال ۱۴۰۵؛ سامانهها، مهلتها و تکلیف اسناد عادی
با توجه به آثار پیشبینیشده در قانون، تأخیر در اقدام میتواند وضعیت حقوقی شخص را در برابر اشخاص ثالث و مراجع قضایی تحت تأثیر قرار دهد.
بنابراین اگر شخصی احتمال میدهد مشمول ماده ۱۰ است، بهتر است قبل از پایان مهلت قانونی، وضعیت خود را دقیق بررسی کند.
قبل از خرید ملک در سال ۱۴۰۵ چه چیزهایی را بررسی کنیم؟
قانون، الزام اهمیت بررسی وضعیت ثبتی ملک را بیشتر کرده است.
قبل از خرید ملک بهتر است حداقل این موارد بررسی شود:
- نوع سند
- تاریخ ایجاد ادعا
- وضعیت ثبتی ملک
- نوع حق مورد ادعا
- تاریخ صدور سند حدنگار
- تاریخ شمول سامانه نسبت به ملک
- اقدامات انجامشده در سامانه
در واقع، شخص ادعای خود و مدارک مربوط به آن را ثبت میکند و تعیین تکلیف نهایی مالکیت و حقوق مورد ادعا مطابق مقررات قانونی و فرایندهای پیشبینیشده انجام میشود.
بنابراین:
ثبت ادعا ≠ صدور سند مالکیت
حتی در مواردی که مدارک شخص کامل نباشد، امکان ثبت ادعا با مدارک موجود ممکن است؛ اما این امر به خودی خود به معنی احراز مالکیت نیست.
مهلت ثبت ادعا در سامانه چقدر است؟
ماده ۱۰ قانون برای مدعیان، مهلت مشخصی تعیین کرده است.
مدعیان باید ظرف دو سال از تاریخ راهاندازی سامانه نسبت به درج ادعا و مستندات خود اقدام کنند.
پس از درج ادعا نیز، قانون برای انجام اقدامات قانونی لازم جهت تعیین تکلیف و اخذ سند رسمی، مهلت دیگری پیشبینی کرده است.
بنابراین نباید این دو موضوع را با یکدیگر اشتباه گرفت:
مهلت اول: ثبت ادعا و مستندات در سامانه
مهلت دوم: انجام اقدامات قانونی لازم پس از ثبت ادعا
ضمن اینکه تاریخ شروع این مواعد باید با توجه به تاریخ راهاندازی رسمی سامانه نسبت به ملک مورد نظر بررسی شود.
تیتر 3: آیا همه مالکین دو سال فرصت دارند سند رسمی بگیرند؟
خیر.
این یکی از برداشتهای نادرست و بسیار رایج درباره قانون الزام است.
قانون را نمیتوان اینگونه خلاصه کرد که:
«همه مالکین کشور فقط دو سال فرصت دارند سند بگیرند.»
ماده ۱۰ درباره ادعاهای مشخص فاقد سند رسمی و فرایند تعیین تکلیف آنها صحبت میکند.
بنابراین وضعیت شخصی که سند رسمی معتبر دارد با شخصی که صرفاً یک قولنامه عادی دارد، یکسان نیست.
برای تشخیص تکلیف هر شخص باید حداقل این موارد بررسی شود:
- نوع سند
- تاریخ ایجاد ادعا
- وضعیت ثبتی ملک
- نوع حق مورد ادعا
- تاریخ صدور سند حدنگار
- تاریخ شمول سامانه نسبت به ملک
- اقدامات انجامشده در سامانه
تکلیف قولنامههای قدیمی چیست؟
یکی از مهمترین سؤالاتی که این روزها مطرح میشود این است:
«من چند سال قبل یک ملک را با قولنامه خریدهام؛ حالا باید چه کار کنم؟»
پاسخ این سؤال برای همه اشخاص یکسان نیست.
قدیمی بودن یک قولنامه به تنهایی به معنی بیاعتبار شدن خودکار آن نیست.
اما اگر معامله یا ادعای مالکیت هنوز به سند رسمی منتهی نشده باشد، باید بررسی شود که آیا موضوع مشمول ماده ۱۰ قانون الزام است یا خیر و در صورت شمول، چه اقداماتی باید در مهلت قانونی انجام شود.
از طرف دیگر، در مورد معاملاتی که مشمول الزام به ثبت رسمی هستند، ثبت نکردن عمل حقوقی در شرایط مقرر قانونی میتواند آثار مهمی بر امکان طرح دعاوی مربوط به آن داشته باشد.
بنابراین، دارندگان قولنامههای قدیمی بهتر است بدون بررسی وضعیت ثبتی ملک، صرفاً بر اساس شنیدهها اقدام نکنند.
سامانه کاتب چیست؟
کاتب بستر خدمات دیجیتال ثبتی است که بخشی از خدمات مرتبط با ثبت اسناد و معاملات در آن ارائه میشود.
کاتب را نباید با سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یکی دانست.
به زبان ساده: سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی برای فرایند ثبت ادعاهای موضوع ماده ۱۰.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد: برای ثبت اعمال حقوقی مشمول قانون در چارچوب مقرر.
کاتب: بستر ارائه بخشی از خدمات الکترونیکی ثبتی.
در نتیجه، این سه عنوان را نباید در محتواهای حقوقی به جای یکدیگر استفاده کرد.
نقش مشاوران املاک در قانون الزام چیست؟
قانون الزام، نقش مشاوران املاک را نیز در فرایند معاملات ملکی تحت تأثیر قرار داده است.
در چارچوب مقررات ماده ۳ و آییننامه اجرایی مربوط، مشاور املاک در موارد مقرر میتواند پیشنویس قرارداد را در سامانه درج کند و فرایند معامله برای تنظیم سند رسمی ادامه پیدا کند.
نکته مهم این است که پیشنویس قرارداد با سند رسمی یکی نیست.
بنابراین خریدار و فروشنده باید بدانند معامله در چه مرحلهای قرار دارد و آیا سند رسمی معامله تنظیم شده است یا خیر. آییننامه برای مراجعه طرفین به دفتر اسناد رسمی پس از درج پیشنویس نیز مهلت مقرر کرده است.
آیا قانون الزام فقط شامل خرید و فروش است؟
خیر. این تصور هم اشتباه است.
قانون الزام طیف وسیعی از اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول را دربرمیگیرد.
از جمله:
- خرید و فروش
- رهن
- پیشفروش ساختمان
- برخی انتقالات حقوقی مربوط به ملک
- انتقال منافع برای بیش از دو سال
- اجاره به شرط تملیک
- وقف
- و موارد دیگری که در ماده ۱ قانون پیشبینی شدهاند.
به همین دلیل، قانون الزام میتواند برای مالکان، خریداران، فروشندگان، سازندگان، سرمایهگذاران و فعالان حوزه املاک اهمیت زیادی داشته باشد.
اگر ادعای خود را در مهلت قانونی ثبت نکنیم چه میشود؟
ماده ۱۰ برای عدم اقدام در مهلتهای قانونی، آثار مهمی پیشبینی کرده است.
به همین دلیل، اگر شخصی نسبت به یک ملک یا حق غیرمنقول ادعایی دارد که فاقد سند رسمی است، نباید موضوع را به دلیل قدیمی بودن قولنامه یا سابقه طولانی تصرف نادیده بگیرد.
مالک رسمی ملک چه کسی است؟
سند مالکیت چه وضعیتی دارد؟
ملک در رهن یا بازداشت است؟
محدودیت یا منع معاملاتی وجود دارد؟
سند ملک حدنگار است یا خیر؟
فروشنده اختیار قانونی انتقال ملک را دارد؟
معامله مشمول ثبت رسمی است؟
فرایند ثبت معامله از چه مسیری انجام میشود؟
آیا نسبت به ملک ادعا یا معامله دیگری وجود دارد؟
آیا قبل از پرداخت وجه، وضعیت ثبتی و حقوقی ملک بررسی شده است؟
در معاملات ملکی، بررسی حقوقی قبل از معامله معمولاً بسیار کمهزینهتر از حل اختلاف بعد از معامله است.
جمعبندی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، یکی از مهمترین تحولات حقوقی حوزه املاک در سالهای اخیر است.
اجرای این قانون باعث شده است آگاهی از وضعیت سند، ثبت رسمی معاملات و سامانههای مرتبط اهمیت بیشتری پیدا کند.
در سال ۱۴۰۵، سه عنوان را باید از یکدیگر تفکیک کرد:
سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی:
برای ثبت ادعاهای موضوع ماده ۱۰ قانون الزام.
سامانه ثبت الکترونیک اسناد:
برای ثبت اعمال حقوقی مشمول قانون در چارچوب مقررات.
کاتب:
بستر خدمات دیجیتال ثبتی که بخشی از خدمات مرتبط با ثبت اسناد و معاملات از طریق آن ارائه میشود.
همچنین نباید تصور کرد که «همه مالکین کشور دو سال فرصت دارند سند بگیرند». تکلیف هر شخص به وضعیت سند، نوع ادعا، وضعیت ملک و تاریخ شمول مقررات مربوط بستگی دارد.
اگر ملک شما سند رسمی ندارد، قولنامه قدیمی دارید، ملکی را با مبایعهنامه خریداری کردهاید اما سند هنوز منتقل نشده، یا قصد خرید و فروش ملک دارید، بهتر است پیش از هرگونه اقدام، وضعیت ثبتی و حقوقی ملک بررسی شود.
نیاز به بررسی حقوقی ملک یا معامله خود دارید؟
اگر درباره قولنامه، سند ملک، ثبت ادعا، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یا نحوه انتقال رسمی ملک سؤال دارید، بررسی اسناد و شرایط واقعی پرونده میتواند از بسیاری از اختلافات و هزینههای بعدی جلوگیری کند.
برای دریافت مشاوره حقوقی، درخواست مشاوره خود را ثبت کنید.
توجه: این مطلب جنبه آموزشی و عمومی دارد و جایگزین بررسی اسناد، سوابق ثبتی و شرایط خاص هر پرونده توسط وکیل یا مشاور حقوقی نیست.
منابع قانونی
- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳.
- آییننامه اجرایی ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول.
- آییننامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام.
- آییننامه تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام.
- اعلان رسمی راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی.